DOP GERÇEĞİ

GAZİPAŞA Manşet Gazetesi’ndeki Selçuk Öztürk imzalı “CHP’nin Çelişkisi: Seçici Siyaset ve Çifte Standart” başlıklı köşe yazısında, Koru Sahili’ndeki Fidanlık arazisine otel yapmak isteyen AHES GYO’ya imar düzenlemelerinde kolaylık sağlandığı ve DOP uygulamalarıyla şirkete fazla alan tahsis edildiği iddia edilmişti. Bu iddialara yanıt veren CHP İlçe Başkanı Fahri Oğuz ise, Gazipaşa Belediyesi’nin turizm yatırımları için yaptığı çalışmaların haklı ve yasal olduğunu savunarak, 18 uygulamalarının mevzuata uygun şekilde gerçekleştirildiğini ifade etti. Ancak Oğuz, konuya dair detaylı teknik açıklamalarda bulunmazken, Manşet Gazetesi Fidanlık arazisindeki düzenlemeleri kamuoyuna tüm gerçekliğiyle aktarmaya devam ediyor. 

DOP ORANI %35.68 OLARAK HESAPLANDI 

Gazipaşa’da tartışmalara neden olan Fidanlık arazisinde AHES GYO’ya tahsis edilen 301,367.17 m² büyüklüğünde. Toplam düzenlemeye giren alan (DOPAL) ise 274,872.95 m². Arazinin toplam tahsis alanı 176,787.54 m² kayıtlara geçiyor. Bu plana göre Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranı yaklaşık %35.68 olarak hesaplanırken, kamuya ayrılan alanın 98,085.41 m², AHES GYO tarafından bağışlanan alanın ise sadece 57.02 m² olduğu belirtiliyor.  

DOP %40 OLSAYDI NE OLURDU? 

DOP oranı %40 olsaydı, kamuya ayrılan alan artar ve arazi sahibine bırakılan alan azalırdı. Bu durumu daha iyi anlamak için mevcut oran %35.68 ile %40 oranı arasındaki farkı bakalım. Mevcut DOP oranıyla kamuya ayrılan alan 98,085.41 m² olarak karşımıza çıkıyor. DOP oranı %40 oranıyla ayarlansaydı kamuya ayrılan alan 109,949.18 m² olarak kayıtlara geçecekti. DOP oranının %40’a yükseltilmesi durumunda, 11,863.77 m² daha fazla alan kamuya ayrılmış olacaktı.  

NEDEN ARAZİNİN TAMAMI DÜZENLEMEYE GİRMEDİ? 

301,367.17 m² büyüklüğünde olan arazinin 26,494.22 m²’lik alanı düzelemeden muaf tutulmuş ve sadece 274,872.95 m² alan düzenlemeye alınmıştı.  Arazinin tamamının düzenlemeye alınmama nedeni merak konusu oldu. 26,494.22 m²’lik kısmın turizm alanı içinde olduğu bilinmesine rağmen, bu alanın neden düzenleme dışında tutulduğu hâlâ bir muamma. 

26,494.22 M²’LİK NEDEN DÜZENLEMEYE GİRMEDİ 

Arazinin tamamının düzenlemeye dahil edilmemiş olmasının olası nedenleri şunlar olabilir: 

HUKUKİ SEBEPLER 

Bağımsız Parseller: Arazinin bir kısmı başka bir mülkiyet düzenlemesine tabi olabilir veya mevcut düzenlemenin kapsamı dışında bırakılmış olabilir. Anacak araziye bakıldığı zaman söz konusu alanın tamamının turizm alanı olduğu görülüyor.  

Kamusal veya Koruma Alanları: Düzenlemeye girmeyen alanlar, tarım alanı, sit alanı, doğal koruma alanı veya kamusal projeler için ayrılmış bölümler olabilir. Bu da geçerli bir sebep olarak görülmüyor. 

PLANLAMA STRATEJİLERİ 

İmar Planı Sınırları: 

İmar düzenlemesi belirli sınırlar dahilinde yapılmış olabilir ve bu sınırlar arazinin tamamını kapsamayabilir.  

İleride Farklı Düzenleme: 

Düzenlemeye dahil edilmeyen 26,494.22 m²’lik alan, başka bir imar düzenlemesine tabi tutulmak üzere ayrılmış olabilir. 

TEKNİK VE FİZİKSEL KOŞULLAR 

Arazi Şekli veya Topografyası: Arazinin tamamı teknik olarak yapılaşmaya veya planlamaya uygun olmayabilir. Ancak söz konusu arazide yapılaşmaya veya planlamaya uymayan hiçbir engel yok.  

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 

1. Arazinin Toplam Alanı: 301,367.17 m² 

2. Düzenlemeye Giren Alan: 274,872.95 m² 

3. Düzenlemeye Girmeyen Alan: 26,494.22 m² 

4. Arazi Sahibine Kalan Net Alan: 176,787.54 m² 

5. Kamuya Ayrılan Alan: 98,085.41 m² 

HANGİ DURUMLAR RANT İDDİALARINI GÜNDEME GETİRDİ? 

Türkiye’deki yasal düzenlemelere göre, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) oranı son değişikliklere göre %40’ı geçmemeli. Bu örnekte DOP oranı %35.68, bu da yasal sınırlar içinde kalındığını gösteriyor. Ancak, bu oran genellikle planlanan kamusal alanların (yollar, parklar, okullar, gibi) meşruluğunu tartışmalı hale getirebilir. Eğer kamuya ayrılan alanlar doğru şekilde kullanılmazsa, bu rant yaratma olasılığını artırabilir. 

KAMUYA AYRILAN ALANIN KULLANIMI 

98,085.41 m² kamuya ayrılan fazla alanın nasıl kullanılacağı kritik öneme sahip. Eğer bu alan gerçekten park, yol, okul gibi kamu ihtiyaçlarına ayrılmışsa sorun yok. Ancak, bu alan ileride başka bir amaca (örneğin, özel projelere veya ticari alanlara) tahsis edilirse, bu rant kapısını aralayabilir.  

ARAZİ SAHİPLERİ ARASINDAKİ DENGE 

Eğer arazi sahibi bu düzenlemeden daha avantajlı çıkarılıyorsa, bu da rant iddialarını güçlendirebilir. Bu, özellikle düzenleme yapılmadan önce ve sonra parsel değerlerinin karşılaştırılması ile anlaşılabilir. 

İMAR PLANINDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 

Eğer bu alan daha önce düşük yoğunluklu bir kullanımda (örneğin tarım arazisi) iken, düzenleme sonrasında yüksek yoğunluklu bir kullanıma (örneğin otel, ticaret veya konut alanı) dönüşüyorsa, bu dönüşüm de rant yaratabilir. Haritadaki otel alanları “Rant var mı?” sorusunu gündeme getirebilir.